如何盘活旧楼盘改建成养老设施

一边，是老龄化社会来势凶猛——据2015年的统计数据，广州每100名人口中就有17名老龄人口，广州已进入中度老龄化社会；另一边，养老设施告急，公办养老机构床位不足，民办养老机构离市区太远难吸引老人，对于失能、半失能老人，如何才能实现“家门口养老”？

今年下半年，从国家到各级政府频频发文鼓励将闲置厂房、商业用地等改造成养老设施，以此缓解社区养老的压力。不过在政策执行过程中，问题接踵而来——有的小区欲改建养老院却遭业主强烈反对，也有小区居民对养老设施问题“一问三不知”，旧楼盘到底如何换上“新颜”为老人服务？其阻力到底在哪？如何破题？

现状：小区要建养老院 尴尬事不少

11月底，广州某知名高档小区的业主们聚在一起，对楼盘开发商意欲将小区内某会所闲置场地改造为养老院一事提出了反对意见。小区住户们说：改造成养老院，社区安全谁来保障？消防隐患这么解决？更重要的是如果接连有老人离世，小区的居住氛围还怎么安宁？

最终，此事以楼盘开发商表示：“不再考虑在该小区内改建养老项目”为结局而暂时告了一段落。但是该养老项目的负责人则表示“很心寒”。

其实，该高档小区的案例并非孤例。就在昨日，又有媒体报道白云区京溪路天河御品小区部分业主以“业主不知情”“危害小区卫生环境”为由反对该小区包括商业养老服务的“智汇坊”项目的建设。在已建成小区建设养老设施似乎面临着不少阻碍。

此外，记者还在走访过程发现，很多住户甚至小区工作人员自己都对楼盘配备养老设施的规划“云里雾里”。此前记者获悉，在市发改委一次调研活动中，保利地产提到其位于芳村的保利公园九里小区内将规划专门的养老设施用地。记者日前实地走访该小区，发现小区仅配备日常健身活动器材，并未找到规划的养老设施。

对于保利公园九里配备养老设施一事，其物业工作人员表示：“之前听说设在D区，不过现在的说法是在E区，但具体在哪个方位还不清楚。”

据了解，保利公园九里的养老设施目前还属于规划阶段，日后养老设施是否能真正落实不得而知。保利公园九里销售中心工作人员则表示，小区规划事宜他们不清楚，不过目前保利公园九里内并无养老设施，但开发商计划将在保利公园九里沿街商户设置老年人活动中心，目前正在招商。

记者向芳村保利公园九里E区住户及保洁人员询问养老设施一事，两者均对此表示不知情。

政策：从全国到广州 均鼓励楼盘配养老设施

遭到业主反对、开发商和业主对养老设施一事“蒙查查”……这些案例无不反映出“楼盘要配备养老设施”这一理念在实施过程中遇到的尴尬。

记者了解到，今年以来，从国家民政部到广东省再到广州市，已有不少文件提到，要鼓励将闲置场地改建为养老场所，同时提出楼盘要配备养老设施。

今年10月份民政部、国家发改委等11个部门联合发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》明确要各级地方人民政府一起协调盘活存量土地和闲置资源，把它们改造成养老机构、社区居家养老设施用房等养老服务设施。

上月正式发布的《广东省养老服务体系建设“十三五”规划》也提出，新建小区，老城区和已建成居住（小）区无社区养老服务设施或现有设施没有达到规划要求的，各地要通过购置、置换、租赁等方式开辟社区养老服务设施。

不过，业内人士表示，这些政策刚刚出台，要真正实施起来还需要时日。那么到底这些政策的实施涉及到哪些部门的参与？上月初，广州市民政局就联合市国土资源和规划委员会、住房和城乡建设委员会、环保局和公安消防局联合印发《涉及利用既有房屋举办养老机构许可手续指引》（下称《指引》），《指引》明确表示，只有获得了民政部门颁发的《养老机构设立许可证》，闲置场地才能开工改造成养老机构。

根据《指引》，这一过程涉及到国土规划部门对房屋用途更改的审批、公安消防部门对消防设计的审核以及环保部门对养老设施环保条件的审查。走完这一流程，民政部门才会发放“准生证”，养老项目才能动工。

实施：暂时还没有旧楼盘成功盘活的案例

那么，《指引》已经有了，目前广州市有条件改造养老设施的楼盘有多少？记者日前在就某小区闲置场地改建养老设施一事咨询广州市民政局相关处室负责人时了解到，目前来说，这一数据还很难彻底掌握。

但是，从《指引》出台后全市各开发商的反应来说，闲置房屋改造养老设施的需求还是比较大的。上述负责人透露，目前已经陆续收到几单既有房屋改造养老设施的申请，但是，暂时还没有获得已经改造成功的案例的相关信息。

对于民政部门来说，只要符合条件的既有房屋其产权人有意愿将其改造成养老设施，他们都是支持的。目前，养老设施不足的确是全国养老领域的一个大问题，这也是广州出台《指引》以畅通各部门联系以更好服务于既有房屋改造养老设施的初衷。

至于在改造过程中遇到业主不同意等情况，市民政局建议，在开启养老设施改造项目之前，可以通过座谈会等形式与业主沟通，涉及到业主权益的问题一定要解决，“否则养老设施的改造永远无法实施，因为同意与否关系到业主投票，最终养老设施运营也与业主息息相关”。所以，《指引》规定，既有房屋要改造成养老机构，除了符合各政府部门的审批，还要征得2/3以上业主同意后才可开建。

同时，广州市民政局此前也在今年9月启动了为老服务专项公益创投活动，其中资助范围专列“封闭小区居家养老服务”一项，主要指物业公司在开发商已配套的设施、设备、场地的基础上，通过对硬件的改造和完善，探索物管+养老的服务模式和小区+街道的一站式管理方式。

难点：为什么要盘活旧楼盘建养老设施就这么难？

政策相继出台，相关政府部门大力支持，但是为什么改建养老设施还是连连出现尴尬的境遇？

广州市居家养老协会常务副会长钟仕雄关注这个问题也有一段时间了，他说，首先这种旧物业改造成为养老设施是可行的，近年来广州最为成功的案例便是海珠区沙园街的松鹤养老院，通过将原来的机械厂改造成养老院，解决了老城区老人的养老需求，反响不错。

但是，这是针对废弃厂房这一类的闲置场地而言的，这类场地往往都在市区，却离居民楼有一定的距离，很容易得到市民的认可。但是一旦闲置场地设置居民楼内，小区业主的反对声就会很大。“最大的难点在于环评，”钟仕雄说，越是社区密集度高的地区，环评的通过率就越低，原因无非就是“距离居民很近”！

这的确反映出目前市民对于养老设施建设的矛盾心理，一位民营养老机构专业人士透露，养老机构建得离市区太远根本没人“光顾”，老人们舍不得离开生活了几十年的环境，同时儿女下班或周末的探访非常方便，能在社区周围或城区养老当然最好。可是城区寸土寸金，利用居民楼改造养老设施或机构又得不到业主支持，说到底，大家对养老机构心里接受程度低是闲置场所改造养老设施最大的阻碍之一。

此前民政部门的负责人就向羊晚记者表示，能够获得“准生证”的改建项目，一定是各方面条件都具备的，“不要总认为养老机构就是 脏乱差 ，观念也需要与时俱进”。

同时，钟仕雄也认为，在盘活闲置场地改造为养老设施时，要尽快解决“谁接手、谁运营、谁管理”问题，这些都需要细则。钟仕雄建议，新建楼盘应在建设初期就同步建设配套养老设施，“如果先规划养老设施，业主入住后再开建，遭到反对的几率就大很多了”。

孝慈轩：一个嵌入社区的养老机构样本

很多人不愿意社区里有养老机构，不过养老专业人士均认为：是时候打破这种“刻板印象”了。

在越秀区东湖公园旁边，一间名为“孝慈轩”的养老院里，老人们在这里度过自己平静的时光。90岁的罗伯和老伴住在这里，离女儿不远，却又能够得到专业的照料。

身处闹市，却又难得的安宁。孝慈轩从2015年运营至今，已经有了长者住宿区、康复中心、互动区等功能区域，几乎能够满足老人的所有养老需求。比起动辄几百张床位的养老院来说，在社区里的孝慈轩“小而美”。

越秀区白云街街道办事处相关负责人介绍，孝慈轩养老院所在楼层，属于越秀区卫计局（原卫生局）的物业，在养老院之前，出租给了一个民营医院。2012年，为更好地响应市里创建幸福社区的号召，白云街街道就向区里争取，希望把这个物业下放到街道使用，建设成为社区服务场地。

这一个提议得到了区委区政府的支持。卫生局也对此事很支持，提前与民办医院解除租赁合约，把这个物业的使用权下放到街道。

同时，孝慈轩也是美好家园集团在广州第一家养老院，当时他们也希望能打造成为标杆式的养老院，投入了很多精力，区里也决定在租金方面按照政策给予优惠，共同促进养老院的落成。如今整体效果也不错，真正服务到周边的街坊。